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주택임대차보호법 최우선변제

소액임차인의 최우선변제	소액임차인이 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하더라도 임차주택에 선순위담보권자의 경매신청전에
	대항력을 갖추었다면 보증금 중 일정액을 주택임대차보호법에 의해 최우선변제를 받을 수 있다.

최우선변제 조건	주택의 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖출 것
	임차물건이 경매 또는 체납처분에 의해 매각될 것
	배당요구와 우선권 행사의 신고가 있을 것
	대항요건은 전입신고, 확정일자, 점유가 필요하며
	점유없이 대항력을 갖추려면 미리 전세권등기, 임차권등기 등기가 필요

최우선변제 대상은 주택임대차는 보증금을 기준으로 하고 상가임대차는 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)을 기준으로 합니다.

11차개정 주택임대차보호법 최우선변제 ( 11차 개정, 2023 2.14 ~ 현재 ) 기존의 임대차계약도 금액은 소급적용됨

10차 주택임대차보호법 최우선변제 ( 10차 개정, 2021. 5 )

2021. 5. 4 일 ~ 2023. 2. 13 일	서울특별시	1억 5000만 원 이하	5000만원까지 최우선변제
	수도권정비계획법 중 과밀 억제권역(용인, 화성, 세종, 김포)	1억 3000만원 이하	4300만원까지 최우선변제
	광역시 (수도권정비계획법 중 과밀 억제권역지역과 군지역 제외), 안산,광주,파주, 이천, 평택	7000만원 이하	2300만원까지 최우선변제
	그 밖의 지역	6000만원 이하	2000만원까지 최우선변제

9차 주택임대차보호법 최우선변제 ( 9차 개정, 2018.9 )

2018. 9. 18일 ~ 2021. 5. 3일	서울특별시	1억 1천만 원 이하	3700만원까지 최우선변제
	수도권정비계획법 중 과밀 억제권역(서울특별시 제외	1억 원 이하	3400만원까지 최우선변제
	광역시 (수도권정비계획법 중 과밀 억제권역지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시(세종시 포함)	6000만원 이하	2000만원까지 최우선변제
	그 밖의 지역	5000만원 이하	1700만원까지 최우선변제

8차 주택임대차보호법 최우선변제 ( 8차 개정, 2018.9 )

2016. 3. 31일 ~ 2018. 9. 17일	서울특별시	1억원 이하	3400만원까지 최우선변제
	수도권정비계획법 중 과밀 억제권역(서울특별시 제외	8000만원 이하	2700만원까지 최우선변제
	광역시 (수도권정비계획법 중 과밀 억제권역지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시(세종시 포함)	6000만원 이하	2000만원까지 최우선변제
	그 밖의 지역	5000만원 이하	1700만원까지 최우선변제

7차 주택임대차보호법 최우선변제 ( 7차 개정. 2016. 4 )

2014. 1. 1일 ~ 2016. 3. 31일까지	서울특별시	9500만원 이하	3200만원까지 최우선변제
	수도권정비계획법 중 과밀 억제권역(서울특별시 제외	8000만원 이하	2700만원까지 최우선변제
	광역시 (수도권정비계획법 중 과밀 억제권역지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	6000만원 이하	2000만원까지 최우선변제
	그 밖의 지역 (세종시 제외)	4500만원 이하	1500만원까지 최우선변제

상가임대차보호법

상가임대차보호법	약자인 상가임차인의 권리보호를 위한 법으로 영업용건물의 임대차로 일정한 보증금액이하의 임대차계약에 적용
적용범위	사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 (임대차 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함), 공장, 창고는 제외
적용범위	환산보증금이 일정금액 이하 (2023년 현재 서울기준 9억원 이하 )
적용규정	대항력, 월세 3회이상 연체시 해지가능, 권리금 회수기회 보호, 계약 갱신보호 (최장 10년)
상가 대항력	다른 사람에 매각되더라도 임차권 주장 가능, 경매로 경락시 소멸되나 보증금을 전액 돌려받지 못하면 임차권 유지 가능
요건	상가를 인도받고 사업자등록 신청 그 다음날부터 대항력 생김
환산보증금	보증금 + 월세 × 100

상가 소액임차보증금 범위와 우선 변제 금액 ( 2019년 4월 2일 기준 )

지역	환산보증금액	소액보증금	최우선변제금
서울특별시	9억 원	6,500만 원	2,200만 원
* 과밀억제권역	6억 9,000만 원	5,500만 원	1,900만 원
부산광역시(기장군제외)	6억 9,000만 원	3,800만 원	1,300만 원
부산광역시 기장군	6억 9,000만 원	3,000만 원	1,000만 원
광역시(군지역제외)인천광역시,용인,김포,광주시	5억 4,000만 원	3,800만 원	1,300만 원
세종시, 파주시, 화성시	5억 4,000만 원	3,000만 원	1,000만 원
그 밖의 지역	3억 7,000만 원	3,000만 원	1,000만 원

이전 기준시점은 대법원인터넷등기소 소액임차인범위에서 알 수 있습니다.