전세,  전세사기,  전세보증금을 지키는 법,   전세대출

국토교통부 실거래가 공개시스템 등   부동산가격확인

 집주인이 연락이 힘들거나 잠적한 경우:  집값하락시 집가격 대비 전세금이 큰 경우 많이 발생  (깡통전세인 경우 )

 세금체납 많은 경우, 신탁부동산 등 (신탁부동산은 계약시 신탁회사와 직접하거나 동의 필요) 

  (위험한 부동산은 보증보험이 가입이 안되므로 특약에 보증보험 가입이 안될 경우 계약을 무효로 하는 특약을 넣을 필요있음)

 대항력이 생기기 전 대출 실행

전입신고후 대항력이 생기기 전에 (이사를하고 전입신고를 한 다음날 0시에 발생) 집주인이 즉시 대항력이 생기는 주택담보를 설정하여 나중에 경매에 넘어가는 경우 은행이 먼저 배당을 받아가므로 전세금을 받지 못할 수도 있다. 대항력이 생기전에 근저당권과 같은 담보권을 설정하지 않고 이를 위반시 계약을 해지할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 지불한다는 특약을 하는 것이 필요하다.

 신탁사기

집주인이 신탁회사에 명의를 이전하고 수익증권을 발급받아 자금을 빌리고 나중에 다 갚을 경우 집주인에게 명의를 돌려주는 계약을 하는데 신탁회사의 동의 없는 계약은 원천무효가 되므로 집주인에 동의 없이 전세금을 받고 전세를 주면 불법점유가 되어 집을 돌려주게 되며 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다. 등기소에서 신탁등기를 확인하고 수익자가 누구인지 담보순위 등의 확인이 필요

 위반건축물이거나 용도위반

상가건물을 주거용으로 사용하거나 불법베란다 증축이나 옥탑을 만들고 세입자를 들이는 경우 위반건축물로 전세대출이되지 않고 보증보험도 들 수 없으며 갑자기 철거나 퇴거할 수도 있다. 건축물대장에 위반건축물인 경우 계약을 피하는 것이 좋다. 주거용/아파트/빌라/오피스텔/다세대주택이 아닌 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 고시원, 고시텔, 한의원 등은 전세대출, 보증보험 가입이 되지 않으므로 피하는 것이 좋다.

  법인은 대표자와 계약하는 것이 원칙이다. (법인등기부등본, 신분증 확인)

  계약자는 "법인"과 "대표자" 둘 다 기재 후 각각 날인한다.

  전세보증보험은 어려운 편, HUG(주택도시보증공사)만 가능, 임대인이 일반사업자만 가능  (임대사업자 또는 주택사업자이면 불가)

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보증금을 받지 않고 이사를 하면 대항력과 우선변제권이 상실된다.

부득이 이사를 할 경우 대항력이 생기는 임차권등기명령신청을 하여 임차권등기를 한 후에 이사를 하는 방법이 있다

임차권등기 후 이사시 공인중개사나 법무사에 열쇠를 맡기고 임대인에게 이사를 통지하여야 동시이행 항변을 막을 수 있다.

계약하려는 집에 임차권등기가 있으면 분쟁의 소지가 있는 부동산일 가능성이 많다.

임차권등기가 되면 다음에 세입자를 받기 어려워지니 보통 이전 단계에서 해결되는 경우가 많다.

  갱신만료 임차인 지원 버팀목 전세자금

  연 1.5% 고정금리/ 최고 2억원 (주택가격의 70% 이내)/ 합산소득 6천만 이내(생애최초 7000만원)

  전세대출은 보증기관이 보증한 보증서를 담보로 전세금의 70 ~80%가 대출이 가능하다.

  가능한 전에 상담받았던 직원에 대출신청하는 것이 빠르다.  대출신청서류 작성

  계약서에 임대인은 임차인이 은행에서 전세대출을 받는 것에 동의하고 적극 협조한다는 특약을 넣는다.

  전세계약서에 집주인에게 양해를 구해  전세대출이 거절 당할 경우 계약금을 전액 반환한다고 특약을 넣고 그 계약서를 갖고 상담을 한다.

  은행은 집주인에게 대출받은 전세보증금에 대해 질권설정하겠다는 내용 (계약이 만료되면 세입자가 아니라 은행이 돌려주어야한다는 내용)

  우편으로 보내고 수령하면 효력 발생 (질권설정은 보통 안하고 동의를 받는 방법으로 보통 사용 )

공동(근)저당채권금액(채권최고액) × 1/공동(근)저당호수

또는 공동(근)저당채권금액(채권최고액) × 해당임차목적물의 전용면적/공동(근)저당 대상 전체 전용면적

방 수 × 대상이 되는 최우선변제보증금,   (상가의 경우 상가건물임대차보호법 최우선변제보증금 합계)