| 오피스텔이란? |
건축법상 업무시설로 분류되어 있으며 Office와 Hotel의 합성어로 사무실과 주거의 기능을 겸한 건물이다. |
| 오피스텔의 시초 |
1985년 중반 마포구에서 성지건설이 건설한 마포 성지빌딩이 국내 최초이다. |
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오피스텔의 종류
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주거용오피스텔과 업무용오피스텔로 나눈다. |
| 업무용 오피스텔 |
분양계약일 20일내 사업자 등록을 하면 부가세 환급 가능, 주택으로 보지 않는다. 부가세도 받음
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사무실, 전입신고 불가, 전세대출 불가, 사업자등록 가능, 세금계산서 발행 가능, 전세권 살정 가능
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| 주거용 오피스텔 |
임대사업자가 최초 분양받은 후 임대를 목적으로 취득일부터 60일 이내 사업자등록, 세금혜택 |
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의무유지기간 10년, 표준임대계약서 3개월내 신고할 것, 1년 이내 임대료 5% 증액 금지, 과태료 3000만원 |
| 오피스텔 사업자 종류 |
일반임대사업자와 주택임대사업자로 나눈다. |
| 일반임대사업자 |
부가세 환급(건축비의 10%), 사무용, 주택수 미포함, 5월 종합소득세 합산과세, 종부세 미대상, 양도세 중과 없음 |
| 주택임대사업자 |
부가세 납부, 주거용으로 사용, 주택수에 포함, 분리과세 (2000만원 미만), 종부세 과세 대상, 양도세 중과 가능 |
| 취득세.등록세 |
보유 주택에 상관없이 4.6% 적용 |
| 주거용 오피스텔 취득 |
전용면적 60㎡이하인 경우 취득세 감면 가능 |
| 아파트 보유후 취득 |
보유주택의 수와 상관 없이 4.6% 적용, 신축 분양오피스텔의 경우 취득세 85% 감면 |
| 오피스텔 보유후 주택취득 |
주거용오피스텔 보유 후 아파트나 주택 취득시 취득세 중과세 2주택자 8%, 3주택자 12% |
| 아파트 청약 |
아파트 청약시 오피스텔은 주택으로 보지 않음 |
| 종합부동산세 |
용도와 상관없이 기준시가 9억원 이상 종부세(종합부동산세) 부과 |
| 주거용 오피스텔 세금 |
주택으로보아 다주택의 경우 양도세 중과 대상, 조정지역의 경우 20 ~30% 중과세 대상, |
| 하이앤드오피스텔 |
고급인테리어와 시설로 차별화한 고급 초고가 오피스텔을 말한다. 강남의 경우 평당 1억원이 넘는 경우도 많다.
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| 아파텔 |
오피스텔 최대한도인 85㎡에 근접한 넓은 형태의 오피스텔로 아파트 25평형(전용59㎡)에 준하는 크기이다.
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| 보유기간과 거주요건 |
주거용 오피스텔릐 경우도 보유기간과 거주요건 갖춘 경우 비과세 가능 |
| 월세를 받을 경우 |
매년 임대소득세 납부 대상 |
| 원룸의 종류 |
오픈형 원룸, 주방분리형 원룸, 발코니 분리형 원룸, 복층형 원룸이 있다. |
| 오픈형 원룸 |
현관에 들어서면 화장실을 제외한 모든 공간이 오픈 된 구조이다. 넓어 보이나 음식물 냄새 처리가 힘듬 |
| 주방분리형 원룸 |
좁아보이나 주방과 방의 공간을 별도로 하여 음식냄새의 차단이 용이하다. |
| 발코니분리형 원룸 |
빨래건조가 용이하고 창고용로 사용 가능한 발코니를 별도로 만든 원룸이다. |
| 복층형 원룸 |
복층으로 방이 하나 더 있는 효과를 낼 수 있으나 가격이 비싸고 전기세, 난방비는 상대적으로 많이 나올 수 있다. |
| 원룸 건축물의 종류 |
다중주택(주인1명), 다가구주택(단독주택), 고시원(2종근린), 오피스텔(업무시설), 도시형 생활주택(공동주택) |
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원룸 전세사기 방지
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전입확정일자 부여현황, 전입세대 임대차계약서 전입세대 열람내역서
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전입신고 (대항력) + 이사 + 확정일자(우선변제순위)를 해야 경매시 최우선변제권 생김
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전입신고 없는 확정일자는 필요 없음
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원룸계약시 유의점
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원룸의 풀옵션은 보통 에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스레인지가 기본 옵션이며 지역마다 약간 차이가 있다. |
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세입자가 나갈 때는 보증금반환시 원상복구 의무가 있음, |
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기존의 세입자의 물건(예; 장농, 책상 등)을 인수받은 경우 그것을 처분해야할 의무도 있다 |
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방을 구한 경우 사진을 미리 찍어두는 것이 좋다. 나갈 때 원상복구 증빙자료가 된다. |
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등기부등본으로 집주인을 확인하고 대금을 지불할 때 통장의 명의자와 동일한지 확인한다. |
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입주하는날 잔금을 지불하고 비밀번호를 받으며 잔금을 넣은 날로부터 월세가 계산된다. |
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계약서의 특약사항에 집주인과 약속한 사항(도배, 장판, 수선 등)을 꼭 기재한다. |
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원룸 이사할 때 전입신고와 입주, 확정일자를 받아야 경매시 우선변제권(다음 날 0시부터 효력 )발생 |
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원룸 이사할 때 전입신고와 입주, 확정일자를 받아야 경매시 최우선변제권이 생긴다.(지역마다 금액이 다름)
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원룸에서 관리비 월세에 포함되는지, 애완동물을 키워도 되는지 미리 확인하여 특약에 기재 |
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퇴실시 청소가 되지 않으면 청소비를 공제할 수 도 있다. |
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업무시설일 경우 세금혜택이 있기 때문에 전입신고 불가 조항을 넣는다
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주거용으로 전입신고시 오피스텔이 주택으로 간주되어 1가구 다주택 문제가 발생한다.
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양도세, 종합소득세 중과 대상과 환급 부가세(업무용오피스텔을 분양은 10%의 부가세를 환급받음 )도 반납 가능
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보통 시세보다 저렴하게 거주할 수 있게 하되 전입신고를 못하게 하는 경우가 많다. |
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전입신고를 하지 못하면 전세대출, 년말 정산혜택도 어려워짐 |
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전입신고를 하지 못한 경우 주택임대차보호법을 적용 받지 못하며 경매시 보증금을 반환받기 어려워진다. |
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임대인의 동의하에 전세권설정 등기를 하거나 근저당설정등기를 하는 방법이 있을 수 있다.
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근저당설정등기시에는 우선변제권은 확보할 수 있으나 계약갱신청구권과 임대료상한은 적용 받을 수 없다. |
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특약에 임대인이 요구하는 전입불가항목을 넣는 대신 근저당권을 설정한다는 내용을 넣는 것이 필요하다. |
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따라서 근저당권설정계약서를 작성하고 등기까지 완료하여야 한다. |
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세무당국은 전입신고 유무로 업무용, 주거용을 구분한다. |
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가능하면 전입신고 가능한 오피스텔이 전세금과 보증금을 지키기에 안전하다. |