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주택 관련 대출

LTV	주택담보대출비율 (Loan To Value ratio)을 뜻하며 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율로 시세 대비 몇 %까지 주택담보대출을 할 수 있는지를 나타냄. LTV 70%인 경우 5억 원의 주택의 경우 3억 5천까지 대출이 가능하다.
DTI	총부채 상환비율 ( Debt To Income )을 말하며 대출이용자의 연소득 대비 대출(금융부채+이자)) 상환액의 비율을 말한다. 낮을수록 빚 갚을 능력이 높다고 본다.
DSR	총부채원리금상환비율 ( Debt Service Ratio ) 말하며 전체 금융부채(주택담보대출, 신용대출카드론 등)의 연간 원리금 상환액 /연소득 × 100으로 구할 수 있다. DSR 40%는 상환액이 연봉의 40% 이내에서 대출이 될 수 있다는 뜻이다. DSR이 클수록 대출한도가 올라간다.

< 청년 전용 버팀목전세자금 : 주택도시기금 > ............................................................................................................................

대출대상	부부합산 연소득 5000 만원 이하, 순자산 가액 3.61 억원 이하 무주택 세대주 (예비 세대주 포함)
대출대상	만 19세 이상 ~ 만 34세 이하 세대주 (예비 세대주 포합)
대출금리	연 1.5% ~2.1%
대출한도	2억원 이내 (임차보증금의 80% 이내)
대출기간	2년 ( 4회 연장, 최고 10년 이용 가능)
비고	주택도시기금에서 대출, 수탁은랭 (신한은행, KB국민은행, 우리은행, IBK기업은행, NH bank )

< 내집마련 디딤돌 대출 : 주택도시기금 > ..................................................................................................................................

주택가격	5억원이하
대출대상	* 부부합산 연소득 6000 만원 (생애최초,신혼부부, 2자녀 이상은 7000만원) 이하
대출대상	* 무주택자
LTV	70%
대출 상한액	2억 5천만원 (신혼부부 2억 7천만원, 2자녀이상 3억 1천만원) 이하
금리	2.15% ~3% (고정금리 또는 5년단위 변동금리)
대출기간	10, 15, 20, 30년( 1년 거치 가능)
특이사항	* DSR 미적용, DTI 60% 이내 적용
	* 매매잔금만 가능 (전세퇴거자금 불가)
	* 만 30세 이상 미혼 단독 세대주 대출 제한, 전용면적 60㎡이하 주택 가격 3억 원이하, 대출상한액 1억 5천만원
추가 주택매수	금지규정 없음

< 특례보금자리론 : 주택금융공사 > 2023년1월 30일 실시 1년간 .......................................................................................................

주택가격	9억원 이하
대출대상	무주택자 또는 1주택자, 소득제한없음, 용도:주택구입, 기존주담대 상환, 임차보증금 상환,
대출한도	5억원이하
LTV	최대 70%/ 생애최초주택80%/
DTI	최대 60%
대출기간	10년 ~ 50년 ( 만기 40년:만 39세 이하, 신혼부부) 만기 50년 (34세 이하 또는 신혼부부-체증식 상환불가)
금리	4.25~4.55% (주택가격 6억원 or 소득 1억원이하) 우대금리 4.15 ~4.45% (주택가격 6억원 and 소득 1억원이하)
신청절차	온라인 또는 모바일, 상담 전화 1688-8114, 또는 금택금융공사 홈페이지

< 보금자리론 : 주택금융공사 > .....................................................................................................................................................

주택가격	6억원 이하
대출대상	* 부부합산 연소득 7000 만원 (신혼부부8500만원, 1자녀 8000만원, 2자녀 9000만원, 3자녀 1억원) 이하
대출대상	* 무주택 또는 1주택 세대주
LTV	투기과열지구 조정대상지구: 아파트 60% 이하 (기타 주택 55%), 실수요자 요건 충족시 70%
대출 상한액	3억 6천만원(3자녀 이상 4억원) 이하
금리	약 4.15% ~ 4.55% 장기 고정금리
대출기간	10, 15, 20, 30, 40년( 만 39세 이하, 신혼) 50년( 만 34세 이하, 신혼)
특이사항	* DSR 미적용, DTI 60% 이내 적용 ( 단 투기과열지구, 조정대상지구 DTI 50% 이내 적용 )
	* 매매잔금, 전세퇴거자금 대출 가능
	* 체증식 상환, 체감식 상환 가능
추가 주택 매수	불가 ( 1년 마다 검증 )

< 서민 실수요자 대출 > ...............................................................................................................................................................

구분	투기과열지구	조정대상지역
대출대상	무주택 세대주(연령 제한 없음)	무주택 세대주 (연령 제한 없음)
연소득	부부합산 연소득 9000 만원 이하	부부합산 연소득 9000 만원 이하
주택가격	9억원 이하	8억원 이하
대출 상한액	4억원	4억원
LTV	6억원 이하 60%	5억원 이하 70%
LTV	6억원 초과 9억원 이하 50%	5억원 초과 8억원 이하 60%
DSR	총대출 1억원 초과시 40% 이하 (제2 금융권 50% 이하)	총대출 1억원 초과시 40% 이하 (제2 금융권 50% 이하)

< 생애최초 주택구매 : 주택도시기금 > .........................................................................................................................................

대출대상	과거 주택을 소유한 사실이 없는 세대
연소득	상관없음
주택가격	상관없음
LTV	80%
DTI	60% 이하
대출상한액	6억원
DSR	총 대출 1억 초과시 40% (제2금융권 50%) 이하

< 적격대출 : 주택금융공사 > ......................................................................................................................................................

대출대상	투기지역은 무주택자만 가능, 투기과열지구 ,조정대상지구, 기타지역은 1주택 처분 조건
연소득	상관 없음
주택가격	9억원 이하
대출상한액	5억원 이하
LTV	투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%, 기타지역 70%
금리	장기고정금리 ( 은행별 상이, 11초 기준 4.55% ~ 6.9% )
보유주택수	투기지역 : 대출신청일 현재 무주택자 (1주택 처분 조건부 대출 불가)
보유주택수	투기과열지구, 조정대상지역 : 무주택자 또는 1주택자( 일시적 2주택 허용, 2년내 기존 주택 처분조건)
기타	DSR적용, 선순위 근저당이 없는 주택만 가능, 매매잔금시 추가 주택 매수금지 조항 없음
기타	매매잔금, 전세퇴거자금, 대환목적으로 이용 가능 ( 단 1주택자가 투기지역으로 갈아타는 것은 불가

< 안심전환대출 > .........................................................................................................................................................................

대출대상	투기지역은 무주택자만 가능, 투기과열지구 ,조정대상지구, 기타지역은 1주택 처분 조건
연소득	부부합산(미혼) 1억원 이하
주택가격	6억원 이하
대출상환액	기존대출 잔액내 최대 3.6억원 (100 만원 단위 절상)
LTV	70% 이하 (DTI 60% 이하)
금리	3.8 ~4.0% (청년 0.1% 우대)

<중소기업취업청년 전월세보증금대출 > .....................................................................................................................................

대출대상	만 34세이하 세대주, 세대주 예정, 부부 년 소득 5천만원 이하(단독 3500만원 이하), 무주택, 중소기업 재직, 청년창업자 등
신청시기	임대차계약서상 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내, 계약 갱신의 경우 갱신일 3개월 이내
대상주택	보증금 2억원 이하 임차 전용면적 85㎡이하 (주거형오피스텔 포함)
대출한도	호당 1억원 이하 (신규계약 전세자금 100%, 한국주택금융공사 일반전세자금보증서의 경우 80%), 1년미만 재직자 제한 가능
대출금리	1.2%, 1회연장시 대출조건 미충족시 변동금리 적용, 소속회사 휴,폐업으로 인한 비자발적 실직시 1.2% 적용
이용기간	2년 (4회 연장 가능 , 최장 10년) 미성년 자녀 1인당 2년 추가 연장 가능
상환방법	일시상환
담보취득	한국주택금융공사 전세대출 보증, 주택도시보증공사 전세금안심대출보증
고객부담비용	인지세 50%, 보증료
대출취급영업점	임차대상주택 소재 도내 영업점
중도상환수수료	없음
대출계약 철회	14일 이내 ( 서류 받은날, 계약체결일, 대출실행일, 부적격 통지일로부터 )
유의사항	2023년 12월 31일 까지 생애 1회만 이용 가능
상담문의	주택도시보증공사 콜센터 1566-9009, 기금 수탁은행 지점
업무취급은행	신한은행, 우리은행, KB국민은행, IBK국민은행, NH bank

< 주택도시기금의 개인 대출상품 > ..............................................................................................................................................

중소기업 취업청년 전월세보증금 대출	연 1.2% / 19세 ~34세이하 청년/ 최대 1억원 이내/ 최초 2년 4회연장 10년 이용 가능
노후고시원 거주자 주거이전 대출	연 1.8%/ 보증금 최대 5000만원/ 대출기간 2년 4회연장 최대 10년 이용 가능
전세 보증금 반환보증	금융기관 전세자금대출 원리금상환 보증/ 버팀목 전세자금대출시 전세금안심대출보증 가능
청년전용 보증부 월세 대출	보증금 연 1.3%/월세 0%(20만원 한도) 1% 20만원 초과/보증금 최대 3500만원/월세 50만원 이내
청년전용 버팀목전세자금 대출	연 1.5 ~2.1%/ 최대 2억원 이내/ 임차보증금의 80%/ 2년 4회연장 가능 최장 10년 이용 가능
비정상거처 이주지원 버팀목 전세자금	무이자 / 보증금 50만원 / 2년 9회, 연장, 최장 20년 이용 가능
전세피해 임차인 버팀목 전세자금 대출	연 1.2 ~ 2.1%/ 1.6억원 이내/ 대출기간 2년 4회연장 10년 이용 가능
주거안정 월세 대출	연 1.0 ~ 1.5%/ 최대 960만원 / 월 40만원 이내 / 2년 최장 10년 이용 가능
신혼부부 전용 전세자금	연 1.2 ~ 2.1%/ 수도권 3억원/ 비수도권 2억원 전세자금의 80% 이내
버팀목 전세자금	연 1.8~2.4%/ 수도권 1.2억원/비수도권 8천만원 이내/ 대출기간 2년 4회연장 최장 10년
갱신만료 임차인 지원 버팀목 전세자금	신청자별 금리 별도/ 수도권 4.5억원, 비수도권 2.5억원/대출기간 2년
신혼부부전용 구입자금	연 1.85 ~2.7%/ 대출한도 4억원/ 대출기간 10,15,20,30년
신혼희망타운전용 주택 담보장기대출	연 1.3% 고정금리/ 최고 4억원 (주택가격의 70%이내)
내집마련 디딤돌대출	연 2.15 ~3% / 일반 2.5억원/ 10년 15년 20년 30년 대출기간
수익공유형모기지	연 1.5% 고정금리/ 최고 2억원 (주택가격의 70% 이내)/ 합산소득 6천만 이내(생애최초 7000만원)
손익공유형모기지	최고 2억원 이내/ 주택가격의 40% /최초 5년간 연1%, 이후 2% 고정금리/ 합산소득 6천만 이내
오피스텔 구입자금	7500만원/ 연 2.8%/ 2년 , 9회 연장 최장 20년 이용 가능/ 부부합산 연소득 6천만원 이하
부도임대주택 구입자금	매각가격과 주택가격의 80% 중 적은 금액/ 연 2.0% / 거치기간후 원금 원리금 균등분할상환
부도임대주택 퇴거자전세자금	5천만원 이내 / 금리 연 3.0% / 2년 , 2회연장 최장 6년

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전세대출과정

전세대출은 종류가 많고 부동산정책에 따라 내용에 변동이 많은 편이다.

은행창구에 직접 찾아가서 문의 해야 정확히 알 수 있다. 은행원이 가장 유리한 조건을 찾아준다.

전세대출은 보증기관이 보증한 보증서를 담보로 전세금의 70 ~80%가 대출이 가능하다.

해당 은행은 보증서를 담보로 은행의 대출기준을 맞추어 심사를 하고 소득수준, 신용등급과 상품에 따라 대출을 한다.

대출시 자신의 보유자산 확인 - 전세대상 부동산의 등기부등본 - 신분증, 재직 또는 소득확인서류 구비 - 해당 집주변의 지점에서 상담

얼마 정도 필요한지 확인하고 상담 - 현재 준비자금 얼마이고 , 얼마정도 가격의 집을 구하는지, 차액의 대출이 가능한지를 문의하면서

은행에 부동산등기부등본 등 구비서류를 제출하면 대출가능여부와 보증서 발급이 가능한지, 예상 한도와 금리까지 알 수 있다. (한도상담)

임대차계약서 작성 (계약 당일 반드시 건축물관리대장, 등기부등본 등 확인) - 소유자 확인, 채무증가 유무, 다른 전세권설정 유무 등

임대차계약서 확정일자(법적으로 확정한 날)를 받은 계약서 원본을 가지고 재직, 소득확인서류, 신분증을 가지고 은행 창구에 접수

가능한 전에 상담받았던 직원에 대출신청하는 것이 빠르다. 대출신청서류 작성

계약서에 임대인은 임차인이 은행에서 전세대출을 받는 것에 동의하고 적극 협조한다는 특약을 넣는다.

전세계약서에 집주인에게 양해를 구해 전세대출이 거절 당할 경우 계약금을 전액 반환한다고 특약을 넣고 그 계약서를 갖고 상담을 한다.

전세계약시 계약서에 전세보증보험이 되지 않으면 계약을 해지하고 계약금을 즉시 반환한다는 특약을 넣는 것이 안전하다.

은행은 집주인에게 대출받은 전세보증금에 대해 질권설정하겠다는 내용 (계약이 만료되면 세입자가 아니라 은행이 돌려주어야한다는 내용)

우편으로 보내고 수령하면 효력 발생 (질권설정은 보통 안하고 동의를 받는 방법으로 보통 사용 )

대출은 이사하는 날 아침에 집주인 통장으로 입급된다. 남은 금액만 집주인에게 직접 전달하면 된다.

전입신고를 한 후 주민등록등본을 은행에 제출하면 완료된다. (등기, 팩스, 이메일로도 제출 가능)

전입신고, 이사, 확정일자까지 마쳐야 나중에 혹시 경매가 진행될 경우 전세보증금을 지킬 수 있다.

직접 은행이나 보증기관에 상담을 통해야 적격여부와 보증료, 실시간 금리혜택 등에 유리할 수 있다.

전세금반환보증보험, 전세금보장신용보험은 문제발생시 보증기관에서 대신 전세보증금을 돌려받을 수 있으나 몇 개월이 소요되는 경우가 많다.

2023년 주택담보대출 규제완화 (2023년 3월 2일 시행 예정: 자료 금융위원회)

다주택자 규제지역내 주택담보대출 허용 ( LTV 0%에서 30%로)

임대.매매사업자에 대한 주택담보대출 허용 ( 규제지역 0%에서 30%로, 비규제지역 0%에서 60%로 )

임차보증금반환 목적 주택담보대출의 각 종 제한 규정 완화

생활안정자금 목적 주택담보대출 한도 폐지 (현재 2억 원에서 LTV, DSR내에서 허용)

주택담보대출 대환시 기존 대출시점의 DSR 적용 (1년 한시)

서민. 실수요자의 주택담보대출 한도 폐지 (현 6억 원에서 LTV, DSR내에서 허용)

2023년 2월 현재 규제지역은 강남구.서초구.송파구.용산구만 해당

( 2022년 11월 말 기준으로 작성되었으며 변동사항은 해당 금융기관에 반드시 확인하시길 바랍니다 )